Asuntosijoittajan Aapinen: Keskeiset termit haltuun

Tämä sanasto kokoaa yhteen keskeisimmät käsitteet, joiden avulla pääset alkuun asuntosijoittamisen maailmassa – tai kenties voit kerrata jo tuttuja termejä. Ota nämä termit haltuun, ja ymmärrät paremmin niin asuntomarkkinoita, sijoitusstrategioita kuin taloyhtiöidenkin kiemuroita.

A

• Airbnb: Yhdysvaltalainen yritys, joka ylläpitää maailmanlaajuista majoituspalvelua verkossa ja mobiilisovellusten kautta. Palvelun kautta voi vuokrata majoitustilaansa lyhytaikaisesti matkailijoille.
• Alivuokraus (Jälleenvuokraus): Tilanne, jossa vuokralainen vuokraa osan tai koko vuokraamansa asunnon edelleen kolmannelle osapuolelle. Vaatii yleensä vuokranantajan luvan.
• Allokaatio: Varallisuuden jakaminen eri sijoituskohteisiin riskin hajauttamiseksi ja tuoton optimoimiseksi. Asuntosijoittamisessa allokaatio voi tarkoittaa sijoittamista eri alueille, eri kokoisiin asuntoihin tai yhdistämistä muihin sijoitusmuotoihin.
• Annuiteettilaina: Lainan takaisinmaksutapa, jossa jokainen maksuerä on yhtä suuri koko laina-ajan. Maksuerä koostuu sekä lyhennyksestä että korosta. Koron osuus on alussa suurempi ja pienenee lainan lyhentyessä. (Käytännössä sama kuin tasaerälaina.)
• Arvonnousu: Kiinteistön tai asunnon arvon kasvu ajan myötä. Siihen vaikuttavat sijainti, taloustilanne, korjaukset ja markkinatilanne.
• Arvonnousustrategia: Asuntosijoitusstrategia, jossa tavoitellaan ensisijaisesti pitkän aikavälin tuottoa asunnon arvonnousun kautta.
• ASP-tili (Asuntosäästöpalkkiotili): Valtion tukema säästämismuoto ensiasunnon ostajille. ASP-säästäminen oikeuttaa etuihin, kuten korkotukeen.
• Asuntokauppalaki: Laki, joka säätelee asuntojen kauppaa ja määrittelee ostajan ja myyjän vastuut.
• Asuntolaina: Laina, joka on tarkoitettu oman asunnon ostamiseen. Asunto toimii lainan vakuutena.
• Asuntorahasto: Sijoitusrahasto, joka sijoittaa pääasiassa asuntoihin ja kiinteistöihin.
• Asuntosijoittaja: Henkilö, joka ostaa asuntoja sijoitustarkoituksessa, tavoitellen tuottoa vuokratuloista ja/tai arvonnoususta.
• Asunto-osakeyhtiö (Taloyhtiö): Yhtiömuoto, joka omistaa rakennuksen. Osakkeenomistajat omistavat osakkeita, jotka antavat hallintaoikeuden tiettyyn huoneistoon.

B

• BRRRR-strategia (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat): Asuntosijoitusstrategia, jossa asunto ostetaan, kunnostetaan, vuokrataan, uudelleenrahoitetaan ja prosessi toistetaan.

E

• Ennakkoperintö: Lahja, jonka perittävä antaa rintaperilliselle elinaikanaan ja joka otetaan huomioon perinnönjaossa.
• Ensiasunnon ostaja: Henkilö, joka ostaa ensimmäisen omistusasuntonsa. Ensiasunnon ostajalla voi olla tiettyjä etuja, kuten varainsiirtoverovapaus tietyin ehdoin.
• Euribor-korko: Euroalueen rahamarkkinoiden viitekorko, jota käytetään yleisesti asuntolainakoron perustana.

F

• Flippaaminen: Asuntosijoitusstrategia, jossa asunto ostetaan, kunnostetaan nopeasti ja myydään voitolla.
• Flippikohde: Asunto, joka on tarkoitettu flippaamiseen.

H

• Hallintaoikeus: Oikeus käyttää ja hallita tiettyä omaisuutta, esimerkiksi asuntoa asunto-osakeyhtiössä.
• Hallitus (Taloyhtiön): Taloyhtiön ylin päättävä elin, joka valitaan yhtiökokouksessa. Vastaa taloyhtiön asioiden hoitamisesta.
• Hankintameno-olettama: Verotuksessa käytettävä olettama asunnon hankintamenosta luovutusvoiton laskemisessa.
• Hoitovastike: Taloyhtiön osakkailta perittävä maksu, jolla katetaan kiinteistön ylläpitokustannukset.
• Huolenpitopalvelu: Palvelu, jossa ulkopuolinen taho hoitaa vuokranantajan tehtäviä.
• Hyvä vuokratapa: Suositukset ja ohjeet eettiseen ja lainmukaiseen vuokrasuhteen hoitamiseen.

I

• Inflaatio: Yleisen hintatason nousu, joka heikentää rahan ostovoimaa.
• Irtisanominen: Vuokrasopimuksen päättäminen ilmoitusajan puitteissa.
• Irtisanomislomake: Asiakirja vuokrasopimuksen irtisanomisen virallistamiseen.
• Isännöitsijä: Taloyhtiön hallituksen valitsema henkilö/yritys, joka vastaa taloyhtiön hallinnosta.
• Isännöitsijäntodistus: Asiakirja, joka sisältää keskeiset tiedot taloyhtiöstä ja asunnosta.

J

• Jatkuva tuotto: Säännöllistä tuloa sijoituksesta, esimerkiksi vuokratuottoja.
• Jälleenvuokraus: Katso Alivuokraus.

K

• Kassavirta: Sijoitusasunnon tuottojen (vuokratulot) ja menojen (vastikkeet, lainanhoitokulut) erotus.
• Kiinteä korko: Lainan korko, joka pysyy samana koko laina-ajan.
• Kiinteä tasaerä: Lainan takaisinmaksutapa, jossa maksuerät ovat samansuuruiset, mutta laina-aika voi muuttua.
• Kohdeanalyysi: Sijoituskohteen analysointia, johon liittyy mm. sijainnin, kunnon, tuottopotentiaalin ja riskien arviointi.
• Kokonaiskorko: Lainan todelliset vuosikustannukset, sisältäen nimelliskoron ja muut kulut.
• Korko: Lainanantajan perimä maksu lainatusta rahasta.
• Korkokatto: Lainaehto, joka rajoittaa lainan koron enimmäismäärän.
• Korkomarginaali: Pankin perimä lisä lainan viitekoron päälle.
• Korkoputki: Lainaehto, joka asettaa lainan korolle sekä ylä- että alarajan.
• Korkosuojaus: Keinot suojautua korkojen muutosten vaikutuksilta.
• Korkovähennys: Mahdollisuus vähentää lainojen korkokuluja verotuksessa.
• Kunnossapitotarveselvitys (KPTS): Taloyhtiön selvitys tulevista korjaustarpeista (5 v).
• Kuntotarkastus: Ammattilaisen tekemä tarkastus asunnon kunnosta.
• Käsi- /varausraha: Ostajan maksama summa, joka maksetaan asuntokaupan yhteydessä.
• Käyttöaste: Vuokra-asuntojen osuus, joka on vuokrattuna tiettynä aikana.
• Käyttövastike: Asumisoikeusasunnossa maksettava kuukausimaksu.
• Käypä arvo: Todennäköinen hinta, jolla omaisuus myytäisiin vapailla markkinoilla.

L

• Laina: Rahaa, jonka lainanantaja antaa lainanottajalle ehtoja vastaan.
• Laina-aika: Aikajakso, jonka kuluessa laina on maksettava takaisin.
• Linjasaneeraus (putkiremontti): Laaja remontti, jossa uusitaan taloyhtiön putkistoja.
• Lunastus: Oikeus ostaa omaisuus toiselta omistajalta etukäteen määrätyllä hinnalla.
• Lunastuslauseke: Sopimusehto, joka antaa esim. osakkaille oikeuden ostaa myytävä asunto.
• Luovutustappio: Tilanne, jossa omaisuuden myyntihinta on alhaisempi kuin hankintahinta.
• Luovutusvoitto: Tilanne, jossa omaisuuden myyntihinta on korkeampi kuin hankintahinta.
• Lyhennys: Lainan takaisinmaksuerä.
• Lyhennysvapaa: Laina-ajan jakso, jolloin maksetaan vain korkoja.
• LTV (Loan-to-Value): Lainan määrän suhde vakuuden arvoon (%). Esim. 70 % LTV = 70 % asunnon arvosta lainaa.

M

• Markkinahinta: Hinta, jolla asunto todennäköisesti myytäisiin vapailla markkinoilla.
• Markkinariski: Riski, että asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat tuottoihin.
• Markkinavuokra: Vuokrataso, joka vallitsee tietyllä alueella vastaavista asunnoista.
• Muuttotappio: Alueelta muuttaa enemmän ihmisiä pois kuin sinne muuttaa.
• Muuttovoitto: Alueelle muuttaa enemmän ihmisiä kuin sieltä muuttaa pois.
• Myyntihinta: Hinta, jolla asunto myydään.
• Myyntivoitto: Taloudellinen hyöty asunnon myynnistä (myyntihinta – hankintahinta – myyntikulut).

N

• Negatiivinen kassavirta: Vuokratulot eivät riitä kattamaan asunnon kuluja.
• Neliöhinta: Asunnon hinta neliömetriä kohden.
• Nettovuokratuotto: Vuokratuotto, josta on vähennetty kaikki asunnon hoitokulut.
• Nimelliskorko: Lainan korko ennen kulujen huomioimista.

O

• Oma pääoma: Sijoittajan omat varat asunnon ostamiseen.
• Oman pääoman tuotto: Sijoittajan saama tuotto suhteessa omaan pääomaan.
• Omarahoitusosuus: Osuus asunnon hinnasta, jonka sijoittaja rahoittaa itse.
• Osakekirja: Asunto-osakeyhtiön osakkeen omistusoikeutta osoittava asiakirja.
• Osta ja pidä -strategia: Pitkäjänteinen strategia, jossa asunto ostetaan pitkäaikaista omistamista varten.
• Osta ja myy -strategia: Lyhytjänteinen strategia, jossa asunto ostetaan, kunnostetaan ja myydään nopeasti.
• Ostohinta: Hinta, jolla asunto on alun perin ostettu.

P

• Passiivinen tulo: Tuloa ilman aktiivista työpanosta, esim. vuokratulot.
• Pintaremontti: Asunnon pintamateriaalien uusiminen.
• Positiivinen kassavirta: Vuokratulot ylittävät asunnon kulut.
• Prime-korko: Pankin oma viitekorko.
• PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma): Taloyhtiön suunnitelma tulevista korjauksista (10 v).
• Pääoma: Omaisuutta, jota voidaan käyttää sijoittamiseen.
• Pääomalaina: Laina, jossa lyhennetään vain korkoja, ei pääomaa. Pääoma maksetaan takaisin laina-ajan päättyessä.
• Pääomatulo: Tuloa pääoman käytöstä tai myynnistä.
• Pääomatulovero: Vero pääomatuloista.
• Pääomavastike: Katso Rahoitusvastike.

R

• Rahoitus: Lainan tai muun rahoitusinstrumentin käyttö sijoitusasunnon hankintaan.
• Rahoitusvastike (Pääomavastike): Vastikkeen osa, jolla katetaan taloyhtiön lainanhoitokulut.
• Reaalihinta: Hinta, josta on poistettu inflaation vaikutus.
• Remontti: Kiinteistön tai asunnon korjaustyö.
• Riski: Mahdollisuus, että sijoitus ei tuota odotetusti tai sijoittaja menettää pääomaa.
• ROI (Return on Investment): Sijoitetun pääoman tuotto. (Tuotto / Sijoitettu pääoma).

S

• Saneeraus: Laajempi korjaus- ja uudistustyö.
• Sijoitusasunto: Asunto, joka on hankittu tuottamaan vuokratuloja ja/tai arvonnousua.
• Sijoitusasuntolaina: Laina sijoitusasunnon ostamiseen.
• Sijoitusstrategia: Suunnitelma, joka määrittelee tavoitteet, riskitason ja sijoituskohteet.
• Stailaus: Asunnon sisustuksen parantamista myyntiä/vuokrausta varten.

T

• Taloudellinen riippumattomuus: Tilanne, jossa passiiviset tulot kattavat menot.
• Taloyhtiö (Asunto-osakeyhtiö): Katso Asunto-osakeyhtiö.
• Taloyhtiölaina: Laina, jonka taloyhtiö ottaa esim. remontteihin. Osakkaat maksavat lainaa rahoitusvastikkeessa.
• Tase: Kirjanpidon raportti varoista, veloista ja omasta pääomasta.
• Tasaerälaina: Lainan takaisinmaksutapa, jossa jokainen maksuerä on yhtä suuri.
• Tasalyhennyslaina: Lainapääomaa lyhennetään tasaisesti, maksuerät muuttuvat koron vaihdellessa.
• Tilintarkastaja: Tarkastaa taloyhtiön tilinpäätöksen ja kirjanpidon.
• Tilintarkastus: Prosessi, jossa varmistetaan tilinpäätöksen oikeellisuus.
• Toiminnantarkastaja: Pienemmissä taloyhtiöissä vaihtoehto tilintarkastajalle.
• Toiminnantarkastus: Keskittyy taloyhtiön toimintaan ja päätöksentekoon.
• Todellinen vuosikorko: Lainan kokonaiskustannukset vuositasolla, sisältäen kaikki kulut.
• Tuotto: Sijoituksesta saatava hyöty.
• Tuotto-odotus: Arvio sijoituksen tuotosta tietyn ajan kuluessa.

U

• Uudiskohde: Vasta rakennettu tai rakenteilla oleva asunto/kiinteistö.
• Uudelleenrahoitus: Lainan järjestely uudelleen tai uuden lainan ottaminen vanhan tilalle.

V

• Vakuus: Omaisuus/sitoumus, joka turvaa lainan takaisinmaksua.
• Vakuusarvo: Omaisuuden arvo, joka hyväksytään lainan vakuudeksi.
• Vakuusvaje: Lainan vakuutena olevan omaisuuden arvo ei riitä kattamaan lainaa.
• Varainsiirtovero: Vero kiinteistön tai asunto-osakkeen ostamisesta.
• Vastike: Osakkailta perittävä maksu, joka kattaa yhtiön menoja.
• Vastikerahoituslaskelma: Laskelma vastikkeiden riittävyydestä.
• Verosuunnittelu: Verotukseen liittyvien asioiden suunnittelua etukäteen, jotta verojen määrä olisi mahdollisimman pieni.
• Velaton hinta: Asunnon hinta ilman siihen kohdistuvaa velkaa (esim. yhtiölainaa).
• Velkavipu: Lainarahan käyttö sijoituksessa oman pääoman tuoton kasvattamiseksi.
• Viitekorko: Julkisesti noteerattu korko, jota käytetään lainojen korkojen määrittämisen perustana (esim. Euribor, Prime).
• Vuokra: Maksu, jonka vuokralainen maksaa vuokranantajalle asunnon käytöstä.
• Vuokralainen: Henkilö/taho, joka vuokraa asunnon.
• Vuokranantaja: Henkilö/taho, joka omistaa asunnon ja vuokraa sen.
• Vuokrankorotus: Vuokranantajan tekemä vuokran suuruuden nostaminen.
• Vuokrankorotusilmoitus: Ilmoitus vuokran korottamisesta (kirjallinen).
• Vuokrasopimus: Sopimus vuokranantajan ja vuokralaisen välillä (vuokrasuhteen ehdot).
• Vuokrataso: Yleinen vuokrien hintataso tietyllä alueella/tietyntyyppisissä asunnoissa.
• Vuokratontti: Tontti, joka on vuokrattu. Esim. taloyhtiö maksaa tontin omistajalle vuokraa.
• Vuokratonttivastike: Vastikkeen osa, jolla katetaan taloyhtiön maksama tontinvuokra.
• Vuokratuotto: Sijoitusasunnon vuokratuloista saatava tuotto suhteessa asunnon arvoon (%).
• Vuokravakuus: Summa, jonka vuokralainen maksaa vuokrasuhteen alussa (vakuus).

Y

• Yhtiöjärjestys: Taloyhtiön ”perustuslaki” (toiminnan perusteet).
• Yhtiökokous: Taloyhtiön osakkaiden kokous (päätökset taloyhtiön asioista).
• Yhtiölaina: Laina, jonka taloyhtiö ottaa esim. remontteihin. Osakkaat maksavat lainaa rahoitusvastikkeessa.
• Yhtiövastike: Hoitovastikkeen ja mahdollisen rahoitusvastikkeen summa.
• Ylimääräinen yhtiökokous: Taloyhtiön osakkaiden kokous, joka pidetään tarvittaessa varsinaisen yhtiökokouksen lisäksi.