Asuntosijoittamisen ensimmäiset askeleet: Kuinka aloitat pienellä pääomalla

Asuntosijoittaminen ja sen tuomat jatkuvat kassavirrat ovat yksi tehokkaimmista keinoista kerryttää varallisuutta, mutta moni siitä kiinnostunut kuitenkin arastelee sen aloittamista. Vielä tänäkin päivänä asuntosijoittamisen yllä leijuu mystinen harhaluulo siitä, että kyseessä olisi yksinomaan raharikkaiden sekä lottovoittajien ajanviete.

Tämä ajatus voidaan kuitenkin torpata heti kättelyssä. Asuntosijoittamisen aloittamisen edellytyksenä ei ole vuositulot jotka vastaavat uuden ratakierän Porschen kauppahintaa. Asuntosijoittamisen aloittaminen pienemmällä pääomalla on ennen kaikkea mahdollista sekä jopa varsin suotavaa. Ja puhumme vielä sellaisesta pääomasta joka on mahdollista kerryttää aivan tavallisen pulliaisen kuukausituloilla.

Tässä artikkelissa annamme muutamia vinkkejä, kuinka pääset alkuun asuntosijoittamisessa, vaikka käytössäsi olisi hyvinkin maltillinen budjetti.

Strategian valinta ja pääoman merkitys asuntosijoittamisen aloittamisessa

Ensimmäinen askel on sopivan strategian valinta. Käytettävissä oleva pääoma määrittää pitkälti, millaisiin kohteisiin ja strategioihin voit lähteä. Yleisimmät strategiat ovat:

• Osta, vuokraa, pidä: Perinteinen ja helppo strategia, jossa ostat asunnon, vuokraat sen ja pidät sen omistuksessasi pitkällä aikavälillä. Tämä strategia sopii hyvin pitkäjänteiseen varallisuuden kasvattamiseen ja passiivisten tulojen hankkimiseen. 
• Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista (BRRRR): Tässä strategiassa ostat asunnon, vuokraat sen, remontoit sen, jälleenrahoitat sen remontin jälkeen ja toistat prosessin useamman asunnon kanssa. Tämä strategia sopii niille, jotka haluavat aktiivisesti kasvattaa asuntoportfoliotaan ja hyödyntää vipuvaikutusta.
• Osta, remontoi, myy (Flippaus): Tässä strategiassa ostat asunnon, remontoit sen ja myyt sen voitolla. Tämä strategia sopii niille, joilla on osaamista remontoinnista ja jotka haluavat nopeaa tuottoa.

Esimerkki ääripäistä: Ison kaupungin keskustan torin liepeiltä ostettava ja remontoitava perheasunto flippausstrategiaa varten vaatii aivan eri luokan pääomia kuin esimerkiksi valmiiksi vuokrattu yliopistokaupungin lähiön kerrostalokaksio, jonka hankintahinta voi olla noin 30 000–40 000 euroa.

Kuvitellaan tilannetta esimerkkien avulla (laskennallisesti 30 % omaa pääomaa, 70 % pankkilainaa):

Flippiasunto:

• Hankintahinta 170 000 €, omaa pääomaa ostoon 51 000 €
• Remonttikustannukset 40 000 €
• Myyntihinta 235 000 €

Tässä tapauksessa omaa pääomaa tarvitaan 51 000 € ja remonttikin täytyy rahoittaa joko lainalla tai omasta pussista, jolloin tarvittava pääoma nousee yhteensä 91 000 euroon.

Valmiiksi vuokrattu (esim. Saarenkatu):

• Hankintahinta 31 500 €, omaa pääomaa ostoon 9 450 €

Vaikka flippaus voi olla houkutteleva tapa kasvattaa pääomaa nopeasti, se vaatii huomattavasti enemmän alkupääomaa ja voi olla riskialttiimpi strategia kuin esimerkiksi ”osta, vuokraa, pidä” -strategia edullisilla asunnoilla. 

Hyvän osta-vuokraa-pidä kohde muuttuu entistä paremmaksi kun siitä höylätään “vuokraa” vaihe pois. Ostaessasi valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon, vältät vuokrausprosessin kaikkine sen vaiheineen. Pidä siis silmäsi auki tutkiessasi tilanteeseesi sopivia sijoituskohteita, asuntoon sitoutunut ja tyytyväinen vuokralainen on asuntosijoittajan paras kaveri. Tästä syystä Horisontti Groupin jokainen myytävä sijoitusasunto on valmiiksi vuokrattu. Myytäviin sijoitusasuntoihin pääset tutustumaan täältä.

Asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii aina pääomaa tai vakuudeksi kelpaavaa varallisuutta, mutta usein huomattavasti vähemmän kuin yleisesti ajatellaan. Hyvillä ja alle markkinahinnan tehdyillä ostoilla ja esimerkiksi noudattamalla osta-vuokraa-pidä-strategiaa voi saavuttaa hyvinkin nopeaa kasvua kassavirtojen ja asuntojen määrän osalta. 

Rahoitus

Asuntosijoittajan tärkein kumppani on pankkiiri. Pankkilaina on usein välttämätön peliväline asuntosijoittamisessa, ja hyvä pankkisuhde helpottaa rahoituksen saamista merkittävästi. 

Älä tyydy ensimmäiseen pankkiin, vaan kilpailuta eri vaihtoehtoja ja etsi itsellesi sopiva pankkikumppani, joka ymmärtää strategiaasi ja tavoitteitasi. Hyvin suunniteltu strategia ja oman talouden tuntemus ovat valttikorttejasi parhaan mahdollisen rahoitusratkaisun löytämisessä.

Ennen pankkien kontaktointia on tärkeää tehdä taustatyöt huolella. Laadi realistiset laskelmat potentiaalisista sijoituskohteista ja kerää argumentit sille, miksi sijoituksesi on kannattava. Mitä paremmin olet valmistautunut, sitä vakuuttavammin pystyt esittelemään suunnitelmasi pankille ja neuvottelemaan itsellesi edulliset lainaehdot.

Muista, että pankkiiri on yhteistyökumppanisi, jonka kanssa kannattaa rakentaa luottamuksellinen suhde. Avoin kommunikointi ja selkeät tavoitteet auttavat sinua saamaan tarvitsemasi rahoituksen ja menestymään asuntosijoittajana

Aluetuntemus ja ostokanavat

Asuntosijoittamisessa on tärkeää tuntea alue, jolle sijoittaa. Tutki eri kaupunkeja ja alueita ja löydä strategiaasi sopivat kohteet. Ota huomioon alueen kehitysnäkymät, vuokrataso ja kysyntä. Hyödynnä erilaisia ostokanavia, kuten kiinteistönvälittäjiä, etuovi.comia ja oikotie.fi:tä. Harkitse myös ns. ”tukkumyyjiä”, jotka myyvät asuntoja usein alle markkinahintojen. Ole aktiivinen ja verkostoidu muiden asuntosijoittajien kanssa.

Toisto ja valitussa strategiassa pysyminen

Asuntosijoittamisessa menestyminen vaatii toistoa ja strategiassa pysymistä. Kun olet löytänyt toimivan strategian, pysy siinä ja toista sitä. Älä anna markkinoiden heilahtelujen tai muiden tekijöiden horjuttaa venettä. Pitkäjänteisyys ja kärsivällisyys palkitaan asuntosijoittamisessa.

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen on mahdollista aloittaa myös pienellä pääomalla. Tärkeintä on valita omaan tilanteeseesi sopiva strategia, löytää hyvä rahoitus ja sitoutua valittuun strategiaan. 

Muista, että asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä työtä, ja menestyminen vaatii aikaa ja kärsivällisyyttä. Oikeilla valinnoilla, loppuun asti harkituilla peliliikkeillä ja aktiivisella otteella voit kuitenkin alkaa rakentamaan vankkaa pohjaa tulevaisuudessa laajentuvalle sijoitussalkullesi, vaikka pääomasi ei alkuvaiheissa tuntuisikaan riittävältä.