Erilaiset vastikkeet ja niiden merkitys asuntosijoittajalle – miten ne vaikuttavat sijoitukseesi?
Asuntosijoittajan on tärkeä tietää, mitä kustannuksia sijoitusasuntoon kohdistuu. Ne ovat tyypillisesti erilaisia vastikkeita. Nykyisin markkinoilla tuntuu olevan trendi lisätä erillisvastikkeiden määrää. Asunto-osakeyhtiöistä löytyy hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, lisävastikkeita tai vaikka laajakaistavastikkeita. Tämä on Suomen lainsäädännön mukaan mahdollista ja myös perusteltua.
Tässä artikkelissa käymme läpi asuntosijoittajalle keskeisimmät vastikkeet, mistä ne muodostuvat ja kuinka niitä kannattaa tulkita.
Yhtiövastike
Yhtiövastike tarkoittaa kaikkia edellä kuvattuja vastikkeita yhteensä. Yhtiövastike on siis erilaisten vastikkeiden summa. Tyypillisesti yhtiövastike määräytyy asunnon neliömäärän mukaan tai esimerkiksi vesimaksun osalta käytön mukaan. Tämä kuitenkin täytyy tarkistaa taloyhtiön papereista.
Hoitovastike
Hoitovastike on yksi osa yhtiövastiketta ja se kertoo, kuinka paljon kuluja kiinteistön hoidosta koituu kullekin osakkeelle. Osakkeella tarkoitetaan tässä kontekstissa asuntoa. Se sisältää lämmityksen, sähkön, veden, jäteveden, jätteenhuollon, puhtaanapidon, pihanhoidon sekä isännöinnin. Näiden lisäksi vuoden aikana joudutaan usein tekemään joitain korjauksia tai kunnossapidollisia toimenpiteitä, joita ei erikseen rahoiteta. Myös näitä usein pienempiä korjauksia tehdään yhtiövastikkeesta.
Yhteenvetona todettakoon, että yhtiövastikkeen tulee pitää sisällään kaikki kiinteistön kulut, joita osakkeenomistajalle syntyy asunnon omistamisesta.
Rahoitusvastike tai pääomavastike
Pääomavastike on nykyään useimmin esiintyvä termi ja se näyttääkin korvanneen rahoitusvastikkeen käytön ainakin uudiskohteiden markkinoinnissa. Käytännössä ne kuitenkin tarkoittavat yhtä ja samaa asiaa.
Jos taloyhtiössä on tehty isompia remontteja ja peruskorjauksia, ne lähestulkoon aina rahoitetaan pankkilainalla. Pankkilainan ottaa asunto-osakeyhtiö, joka jakaa lainan osakkeiden lukumäärän perusteella osakkaille. Täten laina kohdistuu jokaiselle asunnolle oikein. Lainaa lyhennetään asunto-osakeyhtiölle maksamalla pääomavastiketta. Asunto-osakeyhtiö sitten lyhentää yhteislainaa pankille. Pääomavastikkeen voi useassa tapauksessa myös maksaa kerralla pois pyörimästä, jolloin kuukausittaista vastiketta ei tarvitse maksaa maksun suorittaneen osakkeen osalta.
Uudiskohteissa on usein myös perustamislaina joka toimii käytännössä samalla tavalla. Jokainen osakas maksaa pääomavastiketta asunto-osakeyhtiön yhteisestä lainasta ja asunto-osakeyhtiö maksaa lainaa pankille.
Taloyhtiöissä pääomavastike voidaan rahastoida tai tulouttaa. Voit lukea tästä tarkemmin tästä artikkelista.
Tonttivastike
Jos asunto-osakeyhtiön omistama kiinteistö seisoo vuokramaalla, maksetaan siitä tonttivuokraa. Tonttivuokra laskutetaan osakkailta tonttivastikkeen muodossa. Kyseessä on siis yhden asunnon kuukausittainen osuus tonttivuokrasta.
Korjausvastike
Vanhemmissa asunto-osakeyhtiöissä saatetaan joskus kerätä erillisvastiketta, joka nimetään korjausvastikkeeksi. Korjausvastiketta kerätään tulevia korjauksia varten, ja usein rahaa halutaan säästää erityisesti suurempia korjaustarpeita silmällä pitäen. Kirjanpidossa korjausvastike tulee aina rahastoida korjausrahastoon. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että kyseinen vastike on odottamassa tulevia korjauksia varten.
Päätös kerätä korjausvastiketta kertoo usein siitä, että isännöitsijä tai asunto-osakeyhtiön osakkaat eivät usko saavansa tulevaan isompaan korjaukseen pankkilainaa. Lainansaanti korjauksiin voi olla huomattavan haasteellista, jos taloyhtiöllä on jo entuudestaan paljon lainaa tai jos sen taloudellinen tilanne on heikko. Tällöin rahan säästäminen halutaan aloittaa hyvissä ajoin.
Hoitovastike ja rahoitusvastike verotuksessa
Sijoitusasunnon vastikkeet ovat huomattava osa asuntosijoittamisen kuluja, ja niillä on erinäisiä vaikutuksia verotukseen. On siis hyvä olla kartalla siitä miten eri hoitovastike ja pääomavastike vaikuttavat verotettavaan tuloon.
Hoitovastike on vähennyskelpoinen vuokratulojen verotuksessa. Tämä tarkoittaa, että voit vähentää maksettujen hoitovastikkeiden määrän saamistasi vuokratuloista, pienentäen näin verotettavaa tuloasi.
Rahoitusvastike sen sijaan on hieman monimutkaisempi tapaus. Rahoitusvastiketta voi vähentää verotuksessa vain, jos se on tuloutettu. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiö on päättänyt kirjata rahoitusvastikkeen tuloksi eikä rahastoinut sitä. Jos rahoitusvastike on rahastoitu, sitä ei voi vähentää verotuksessa, ja sen voi vähentää vasta asunnon myynnin yhteydessä.
On tärkeää tarkistaa taloyhtiön tilinpäätöksestä ja isännöitsijäntodistuksesta, miten rahoitusvastiketta käsitellään. Näin varmistat, että teet oikeat vähennykset veroilmoituksessa.
Summa summarum
Tilastokeskuksen mukaan keskimääräiset hoitokulut olivat 4,92 € neliömetriltä vuonna 2023. Tästä voi ehkä jotain suuntaviivoja vetää siihen, onko oman asunnon kulut linjassa yleisen tason suhteen.
Asuntosijoittajan voi olla mielekästä katsoa asuntonsa vastike per neliömetri. Yksinkertaisesti se lasketaan: yhtiövastike (200 €/kk) jaettuna neliömäärällä (50 m2). Esimerkissä vastike on 200 €/50 m2 = 4 € per neliö. Jos kuluja tahtoo syynätä vielä tarkemmin, taloyhtiön tilinpäätöksen perusteellinen läpikäynti antaa tarkemman kuvan siitä, mihin rahaa käytetään. Esimerkiksi, voidaan selvittää, kuinka paljon isännöinti maksaa neliömetriä kohden ja mitä tulevia menoja on odotettavissa. Jos omistat useampia asuntoja, alat pikkuhiljaa hahmottamaan minkälaisia kustannuksia taloyhtiössä on. Osakkeenomistajana voit vaikuttaa taloyhtiön kulurakenteeseen osallistumalla taloyhtiön päätöksentekoon.
Asuntosijoittamisessa täytyy kiinnittää erityistä huomiota vuokrien ja vastikkeiden suhteeseen, ja sijoittajan kiikareissa tulisi olla asunto jossa on mahdollisimman hyvä vuokra sekä alhaiset vastikkeet, Näin sijoitus tuottaa säännöllistä kassavirtaa joka valahtaa kuukausittain sijoittajan kassaan.
Lähteet