Etusivu / Artikkelit / Kannattaako sijoitusasunto ostaa ennen putkiremonttia? Uhka kassavirralle vai poikkeuksellinen sijoitusmahdollisuus

Kannattaako sijoitusasunto ostaa ennen putkiremonttia? Uhka kassavirralle vai poikkeuksellinen sijoitusmahdollisuus

Putkiremontti eli linjasaneeraus on yksi suomalaisen asuntosijoittamisen sekä asuntomarkkinan eniten tunteita ja keskustelua herättävistä sanapareista. Monelle sijoitusasunnon ostoa harkitsevalle sijoittajalle sana putkiremontti toimii lähes automaattisena hälytysmerkkinä, joka saa katseen kääntymään välittömästi muihin kohteisiin heti, kun termi hyppää silmään myynti-ilmoituksen tulevien remonttien listalta. Kokeneelle asuntosijoittajalle tilanne voi kuitenkin olla täysin päinvastainen, sillä tulossa oleva remontti on usein juuri se tekijä, joka mahdollistaa markkinoiden keskiarvoa kovemman tuoton.

Taloyhtiöön tulossa oleva putkiremontti voi parhaimmillaan olla juuri se tekijä, joka mahdollistaa markkinoiden keskiarvoa paremman tuoton ja varallisuuden nopean kasvun. Kun remontti ymmärretään oikein ja sen kustannukset lasketaan osaksi sijoituksen kokonaisuutta, se voi muodostua sijoitusasunnon ostamisen suurimmaksi kilpailueduksi.

Miksi markkina pelkää putkiremonttia?

Suomessa kerrostalojen putkiremontit tehdään tyypillisesti noin 30–50 vuoden välein, kun rakennuksen talotekniikan käyttöikä saapuu päätepysäkilleen. Kustannukset vaihtelevat merkittävästi, mutta tyypillisesti ne asettuvat 500 ja 1000 euron välille neliötä kohden. 50 neliön asunnossa tämä tarkoittaa usein 25 000–50 000 euron investointia.

Monelle perinteiselle ostajalle tämä näyttäytyy pelkkänä riskinä ja lisäkuluna. Myyjien joukossa on usein omistajia, jotka haluavat välttää suuren remontin aiheuttaman vaivan ja rahoitustarpeen, mikä painaa asunnon hintaa markkinalla merkittävästi alaspäin, ja asunnon tuleva remontti tahdotaan siirtää vikkelästi seuraavan osapuolen lompakolle. Juuri tässä psykologisessa esteessä ja hintapaineessa piilee sijoittajan iskun paikka, sillä asunnon arvo laskee usein enemmän kuin mitä tuleva remontti todellisuudessa tulee maksamaan.

Sijoittajan linjasaneeraus-algebra: Kokonaiskustannus suhteessa markkina-arvoon

Asuntosijoittamisessa ratkaisevaa ei ole pelkkä kohteen kauppahinta, vaan sijoituksen kokonaiskustannus suhteessa asunnon todelliseen markkina-arvoon remontin jälkeen. Joskus markkinoilla tulee vastaan tilanteita, joissa pelko tulevasta remontista sumentaa ostajien laskentakyvyn.

Alla oleva taulukko havainnollistaa tilannetta, jossa sijoittaja hyötyy putkiremontin aiheuttamasta hintapaineesta.

EräSkenaario 1: Maltillinen remonttiSkenaario 2: Kallis remonttiValmis kohde markkinalla
Asunnon ostohinta40 000 €40 000 €80 000 €
Putkiremontin kustannus25 000 €40 000 €0 €
Kokonaiskustannus65 000 €80 000 €80 000 €
Erotus markkinahintaan+15 000 € säästöTasapeli–

Esimerkin valossa nähdään, että vaikka putkiremontti maksaisi 25 000 euroa, sijoittaja maksaa asunnosta ja remontista yhteensä 65 000 euroa, kun vastaavien valmiiden asuntojen hinta on 80 000 euroa. Sijoittaja ostaa siis itselleen välitöntä varallisuutta 15 000 euroa. Jopa absurdimmassa tapauksessa, jossa remontin hinta nousisi 40 000 euroon, sijoittaja on edelleen samalla viivalla markkinan kanssa, mutta hänellä on hallussaan teknisesti uudenveroinen ja helposti vuokrattava asunto.

Odotusajan ylituotto ja kassavirran merkitys

Yksi merkittävimmistä eduista putkiremonttikohteen hankinnassa on se aika, joka kuluu ostohetken ja remontin alkamisen välillä. Taloyhtiöiden hankkeet etenevät usein hitaasti kuntotutkimuksista hankesuunnitteluun ja lopulta toteutukseen. Prosessi voi viedä helposti kolmesta viiteen vuotta.

Tämän odotusajan sijoittaja nauttii merkittävästä ylituotosta. Koska asunnon hankintahinta on ollut edullinen, mutta vuokrataso määräytyy alueellisen markkinan mukaan, sijoituksen suhteellinen vuokratuotto on poikkeuksellisen korkea. Lisäksi ennen remonttia asunnossa ei ole suurta yhtiölainaa, jolloin hoitovastike pysyy pienenä ja sijoittaja saa kerättyä kassavirtaa taskuunsa useita vuosia. Käytännössä osa tulevasta remontista on voitu jo kattaa näillä kertyneillä vuokratuotoilla ennen kuin ensimmäistäkään putkea on vaihdettu.

Verotuksellinen hyöty ja rahoitusvastikkeen rooli

Putkiremontti tarjoaa asuntosijoittajalle myös merkittävän verotuksellisen edun, jota omaan käyttöön ostava ei voi hyödyntää. Kun taloyhtiö ottaa remonttia varten lainaa ja laina tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa, maksettava rahoitusvastike on sijoittajalle täysimääräisesti verovähennyskelpoinen vuokratulosta.

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että valtio osallistuu osaltaan remontin maksamiseen pienentyneiden pääomatuloverojen muodossa. Oikein valitussa kohteessa rahoitusvastike ei myöskään vie kohdetta kassavirtanegatiiviseksi, vaan sijoitus tuottaa edelleen euroja tilille joka kuukausi, varsinkin kun uusi kylpyhuone mahdollistaa vuokratason tarkistamisen ylöspäin.

Milloin kauppoihin kannattaa ryhtyä?

Putkiremontti ei ole poikkeuksellinen kriisi, vaan osa kiinteistön normaalia elinkaarta. Kun remontti on tehty, taloyhtiön tekninen riski pienenee vuosikymmeniksi, mikä tekee asunnosta houkuttelevan ja turvallisen sijoituksen pitkälle tulevaisuuteen.

Sijoittajalle kohde on erityisen kiinnostava silloin, kun asunnon hinta on painettu selvästi alle markkinahinnan ja remontin kustannusarvio on realistinen. On myös tärkeää varmistaa, että taloyhtiön muu remonttihistoria on kunnossa, jotta putkiremontti ei ole vain yksi monesta peräkkäisestä suuresta kustannuserästä. Jos taloyhtiö on muuten hyvin hoidettu, on linjasaneeraus loistava tilaisuus päästä käsiksi kohteeseen, jota ei muuten saisi sijoituslaskelmiin sopivaan hintaan.

Lopulta putkiremontti on vain yksi muuttuja sijoitusyhtälössä. Jos matematiikka osoittaa, että kokonaiskustannus jää alle markkina-arvon ja kohde tuottaa hyvää kassavirtaa jo odotusaikana, ei remonttia kannata pelätä. Päinvastoin, se on usein tie markkinoita parempaan vaurauden kasvuun.

Lähteet ja lisätietoa: