Uudiskohde sijoitusasuntona – Kun luvut hämäävät ja tuotto piilee rivien välissä

Sijoitusasuntojen saralla yksi yleisimmistä kysymyksistä, joita meille esitetään, on: ovatko uudiskohteet kannattavia sijoitusasuntoina? Yksi suuri houkutin on nykyisten uudiskohteiden rahoitusvaihtoehdot, jotka mahdollistavat esimerkiksi yksiön hankkimisen muutaman kymppitonnin myyntihinnalla – joskus jopa alle sen.

Mutta miten matematiikka toimii näissä tilanteissa? Myyntihinnalla ostettaessa uudiskohteiden rahoitusvastikkeet tulee kuitenkin maksaa, ja 30 % myyntihinnalla ostetun yksiön rahoitusvastikkeet voivat olla kuukausitasolla huomattavan korkeita. Ja jos tuo myyntihinta on vielä katettu lainalla, on sekin maksettava korkoineen takaisin. Tähän yhtälöön lisätään vielä hoitovastike, ja pian huomataan, ettei yksiön vuokra yksinkertaisesti kata millään matematiikalla kaikkia kustannuksia.

Moni toteaa tässä vaiheessa, että annetaan olla – pysytään vanhempien, alle satatonnisten velattomien lähiöasuntojen piirissä ja turvataan kassavirta.

Siksi voi yllättää, kun kerron, että kaksi Sijoitusasuntovahdin nopeimmin myytyä kohdetta – alle vuorokaudessa – ovat olleet juuri uudiskohteita. Tässä molempien asuntojen numeraalit:

Huom: Molemmat asunnot sijaitsevat samassa taloyhtiössä. Rahoitusvastikkeiden korot sekä vuokrat voivat olla muuttuneet myyntihetken jälkeen. Taulukon luvut edustavat tilannetta myynnin aikaan.

Kun katsoo kohteiden lukemia, voisi nopeasti todeta, ettei näissä ole päätä eikä häntää. Mutta kuten vanha sanonta kuuluu, totuudella on tapana olla tarua ihmeellisempää.

Lähdin selvittämään asiaa Sijoitusasuntovahdin myyntivelhon ja maskotin, Aarne Urvaksen, kanssa. Joten Aarne – miksi uudiskohteet menevät kuin niille kuuluisille kuumille kiville ja mitä neuvoja antaisit sijoittajalle, joka harkitsee sellaista?

Uudiskohteet voivat olla erinomaisia sijoituksia juuri nyt, ja syyt liittyvät markkinatilanteeseen sekä kohteiden erityispiirteisiin. Ensinnäkin, laskevat korot ja nousevat vuokrat muuttavat yhtälöä nopeasti sijoittajalle edullisemmaksi. Monessa vähän aikaa sitten valmistuneessa kohteessa on suuret yhtiölainat, mutta korkojen laskiessa rahoitusvastikkeet alenevat ja kassavirta lähestyy neutraalia. Jos myyntihinta on asetettu maltillisesti, kohteet voivat toimia erinomaisina arvonsäilyttäjinä salkussa.

Toiseksi, uudiskohteiden valtti on remonttivapaus – sekä huoneiston että taloyhtiön osalta. Tämä tarkoittaa pienempiä yllätyksiä ja vähemmän riskejä kustannusten noususta, mikä tuo vakautta sijoittajalle.

Helppo vuokrattavuus on kolmas tärkeä etu. Uudiskohteet ovat usein modernisti varusteltuja ja hyvillä paikoilla, mikä tekee niistä houkuttelevia vuokralaisille. Kun yhdistetään hyvä vuokratuotto ja korkea vuokrausaste, riski tyhjistä kuukausista pienenee.

Lisäksi uudiskohteet tarjoavat verotehokkuutta: mikäli salkussa on kassavirtapositiivisia kohteita, voi uudiskohteen pieni negatiivinen kassavirta vähentää kokonaisverotusta – samalla kun lainaa lyhennetään ja nettovarallisuus kasvaa.

On myös tärkeä huomioida makrotaso: rakentamisen määrä on edelleen ennätysalhainen ja uusien asuntojen rakennuskustannukset ovat nousseet. Tämä tarkoittaa, että nykyisiä uudiskohteita saa usein markkinahintaa edullisemmin.

Kohde liikkuu nopeasti, kun se on hinnoiteltu oikein – eli matalalla myyntihinnalla tai suhteessa maltillisesti koko velattomaan hintaan. Tällöin ostaja saa hallintaansa varallisuuserän vähäisellä pääomalla.

Mitä pitää muistaa, kun sijoittaa uudiskohteeseen?

1. Tontin omistus – Onko kyseessä oma vai vuokratontti? Tämä vaikuttaa tuleviin kustannuksiin.
2. Yhtiölainan korko – Onko korko kiinteä vai vaihtuva? Milloin seuraava tarkistus? Tämä voi vaikuttaa kassavirtaan positiivisesti.
3. Vuokrasopimuksen korotusmahdollisuus – Tarkasta voiko vuokraa tarkistaa säännöllisesti. Se voi kasvattaa tuottoa huomattavasti.

Uudiskohteet eivät sovi jokaiselle – mutta oikeilla kriteereillä ja tarkalla valinnalla ne voivat olla salkun tehokkaita kivijalkoja tuleville vuosille.

Jos haluat lisätä uudiskohteita sijoitussalkkuusi, nyt on oikea hetki olla kuulolla!
Meillä on mahdollisuus tuoda välitykseen useita kiinnostavia uudiskohteita eri puolilta Suomea. Vastaamalla lyhyeen kyselyyn pääset vaikuttamaan siihen, millaisia kohteita tuomme tarjolle.

👉 Vastaa kyselyyn tästä