Käteinen vai velka? Asuntosijoittamisen rahoitusvaihtoehdot puntarissa

Asuntosijoittamista harkitsevan on tehtävä monia päätöksiä, joista yksi tärkeimmistä on rahoitus. Miten sijoitusasunto rahoitetaan? Käytetäänkö omia säästöjä vai otetaanko lainaa? Tässä artikkelissa vertailemme käteisostoa ja velkarahoitusta asuntosijoittamisessa, avaamme velkavivun käsitettä ja pohdimme korkomarkkinoiden vaikutusta asuntosijoittamiseen. Lisäksi tarkastelemme muita näkökulmia, jotka voivat auttaa sinua tekemään parhaan mahdollisen päätöksen.

Käteisosto: plussat ja miinukset

Käteisostolla on useita etuja. Ensinnäkin se on riskitöntä. Kun asunto on ostettu kokonaan omilla rahoilla, ei tarvitse huolehtia lainanlyhennyksistä tai korkojen noususta. Tämä tuo mielenrauhaa ja vapauttaa aikaa muihin asioihin. Toiseksi käteisostolla voi saada paremman neuvotteluaseman asuntokaupoissa. Myyjä saattaa suostua alempaan hintaan, kun ostaja ei ole riippuvainen pankkilainasta ja kaupat voidaan tehdä heti ilman pankkia. 

Käteisostolla on kuitenkin myös haittapuolensa. Suurin niistä on se, että se sitoo paljon pääomaa yhteen kohteeseen. Jos kaikki säästöt on käytetty yhden asunnon ostamiseen, ei välttämättä ole varaa sijoittaa muihin kohteisiin tai hyödyntää muita sijoitusmahdollisuuksia. Tämä voi rajoittaa sijoitussalkun hajauttamista ja kasvattaa riskiä. Lisäksi käteisostossa menettää mahdollisuuden hyödyntää velkavipua ja sen tuomia etuja.

Käteisostaja nauttii kassavirrasta täysin rinnoin, kun osaa vuokratuloista ei tarvitse siirtää pankille lainanlyhennykseen ja korkoihin. Nykyään, kun tulonhankkimislainan verovähennysoikeus on poistunut, ei lainasta ole sijoituksessa enää yhtä suurta hyötyä. 

Velkarahoitus: vipuvaikutuksen hyödyntäminen

Asuntosijoituksen velkarahoitus eli lainan ottaminen on yleisin tapa rahoittaa asuntokauppoja. Velkarahoituksen avulla voi ostaa useampia asuntoja ja hajauttaa sijoituksia, mikä pienentää riskiä. Tämän lisäksi velkarahoitus voi moninkertaistaa sijoituksen tuoton vipuvaikutuksen avulla.

Mikä on velkavipu?

Velkavipu tarkoittaa sitä, että lainarahaa käytetään sijoituksen tuoton kasvattamiseen. Kun asunto ostetaan velkarahalla, sijoittajan oma pääoma on pienempi, mutta sijoituksen tuotto voi olla suurempi. Tämä johtuu siitä, että lainan korko on yleensä alhaisempi kuin sijoituksen tuotto.

Asuntosijoittamisessa Suomessa käytetään tyypillisesti omaa rahaa 20 % tai 30 % ostettavan asunnon hinnasta. Joissakin tapauksissa sijoittaja voi päästä pienemmälläkin omarahoitusosuudella.

Esimerkki kuinka velkavipu toimii:

Oletetaan, että ostat 100 000 euron arvoisen asunnon, jonka vuokratuotto on 6 %. Jos ostat asunnon kokonaan käteisellä, saat vuosittain 6 000 euroa vuokratuloja. Jos taas ostat asunnon 20 % omalla pääomalla ja 80 % lainalla, jonka korko on 3 %, saat vuosittain 6 000 euroa vuokratuloja ja maksat 2 400 euroa korkoja. Sijoituksen nettotuotto on tällöin 3 600 euroa, mikä on 18 % sijoitetusta omasta pääomasta (20 000 euroa).

Velkavivun riskit

Velkavipuun liittyy kuitenkin myös riskejä. Jos asuntojen arvo laskee tai vuokratulot pienenevät, lainanlyhennykset ja korot voivat syödä sijoituksen tuottoa. Onkin tärkeää arvioida huolellisesti omat riskit ja lainanhoitokyky ennen lainan ottamista.

Korkomarkkinoiden vaikutus

Korkomarkkinoilla on merkittävä vaikutus velkarahalla asuntosijoittamiseen. Esimerkiksi 12 kuukauden euriborin nopea nousu voi heikentää sijoituksen kannattavuutta huomattavasti. Tämä korostuu erityisesti silloin, kun sijoittajalla on useita velkavivulla rahoitettuja asuntoja.

Korkojen nousu kasvattaa lainanhoitokuluja, mikä voi johtaa siihen, että vuokratulot eivät enää kata kaikkia kuluja. Tämä voi puolestaan johtaa kassavirtaongelmiin ja pahimmassa tapauksessa jopa asuntojen myyntiin tappiolla.

Esimerkki korkojen nousun vaikutuksesta:

Jatketaan aiemmin käytettyä esimerkkilaskelmaa, jossa ostit 100 000 euron asunnon 20 % omalla pääomalla (20 000 euroa) ja 80 % lainalla (80 000 euroa). Laskelmassa lainan alkuperäinen korko oli 3 %.

Oletetaan, että lainan korko nousee 2 prosenttia, eli 3 %:sta 5 %:iin.

• Uusi korkokulu: 80 000 euroa * 0,05 = 4 000 euroa vuodessa
• Uusi nettotuotto: 6 000 euroa (vuokratulot) – 4 000 euroa (korkokulut) = 2 000 euroa
• Uusi tuotto omalle pääomalle: (2 000 euroa / 20 000 euroa) * 100 % = 10 %

Tässä esimerkissä korkojen nousu 2 prosenttiyksiköllä laski tuoton omalle pääomalle 18 %:sta 10 %:iin. Tämä osoittaa, kuinka korkojen nousu voi merkittävästi heikentää velkavivulla tehdyn sijoituksen tuottoa. Jos korot nousisivat vielä enemmän, korkokulut voisivat jopa ylittää vuokratulot, jolloin sijoitus kääntyisi tappiolliseksi.

Onkin tärkeää seurata korkomarkkinoiden kehitystä ja varautua korkojen nousuun esimerkiksi ottamalla korkosuojaus lainaan tai valitsemalla kiinteäkorkoisen lainan

Muita rahoituksen ja sen valintaan vaikuttavia tekijöitä

• Sijoittajan ikä ja sijoitushorisontti: Nuorella sijoittajalla on yleensä pidempi sijoitushorisontti ja suurempi riskinsietokyky, mikä tekee velkarahoituksesta houkuttelevan vaihtoehdon. Vanhemmalla sijoittajalla voi puolestaan olla tarve vakaampaan ja riskittömämpään sijoittamiseen, jolloin käteisosto voi olla parempi ratkaisu.
• Sijoitusstrategia: Jos tavoitteena on nopea tuotto ja asuntojen ”flippaus”, velkavipu voi olla hyödyllinen työkalu. Pitkäaikaisessa ja vakaassa sijoittamisessa käteisosto voi puolestaan olla parempi vaihtoehto.
• Markkinatilanne: Asuntomarkkinoiden tilanne voi vaikuttaa rahoituspäätökseen. Asuntojen hintojen laskiessa käteisosto voi olla houkuttelevampi vaihtoehto, kun taas hintojen noustessa velkarahoitus voi olla parempi.
• Oma taloudellinen tilanne: Ennen lainan ottamista on tärkeää arvioida oma taloudellinen tilanne realistisesti. Lainanhoitokyvyn on oltava riittävä myös silloin, kun korot nousevat tai vuokratulot pienenevät.

Yhteenveto

Käteisosto ja velkarahoitus ovat molemmat hyviä vaihtoehtoja asuntosijoittamisen rahoittamiseen. Sijoittajan on hyvä muistaa, että todellisuudessa velkavivun ja käteisoston välillä on paljon liikkumavaraa. Sijoittaja voi esimerkiksi valita 80 % tai 30 % velkavivun. Erilaisten vaihtoehtojen laskeminen esimerkkilaskelmien avulla on hyödyllistä, jotta voi päätyä omaan tilanteeseen sopivimpaan ratkaisuun.

Käteisosto on riskitöntä, mutta se sitoo paljon pääomaa. Velkarahoitus voi moninkertaistaa sijoituksen tuoton vipuvaikutuksen avulla, mutta siihen liittyy myös riskejä, erityisesti korkojen noustessa. Paras rahoitusvaihtoehto riippuu sijoittajan omasta tilanteesta, riskinsietokyvystä ja sijoitustavoitteista.