Myyntivoittovero selitettynä: Mitä tapahtuu, kun myyt sijoitusasunnon?
Olet mitä ilmeisemmin tilanteessa jossa olet päättänyt myydä sijoitusasuntosi. Ehkä olet uudelleenjärjestelemässä sijoitusportfoliotasi, tai kenties nyt on vaan hyvä aika realisoida sijoituksesi tuotot. Olipa syy mikä tahansa, asunnon myyntiin liittyy aina veroseuraamuksia joiden kanssa on erittäin tärkeää olla tilanteen päällä. Tässä napakassa tekstissä käymme läpi myyntivoittoveron perusteet ja avaamme sinulle miten se lasketaan. Samaan syssyyn tarkastelemme mitä vähennyksiä voit hyödyntää ja käymme läpi myös yhtiölainan verotuksen myyntitilanteessa, jotta vältyt tarpeettomilta sekä ikäviltä yllätyksiltä veroilmoitusta täyttäessäsi.
Lasketaan myyntivoittoa esimerkin avulla
Sijoitusasuntosi myyntihinta oli ostaessa 50 000 euroa, ja myyntihinta myydessä 70 000 euroa. Myyntivoittoa tällä matematiikalla syntyy siis 20 000 euron verran.
Mitä kuluja voit vähentää myyntivoitosta?
Myyntivoitosta saa (ja lempeästi suosittelemme niin tekemään) vähentää oston yhteydessä maksetun varainsiirtoveron 1 000 euroa, jos varainsiirtovero on ollut ostovuonna 2 %. Tässä maailmanajassa vuonna 2024 asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 %. Muista huomioida, että oston yhteydessä, ostovuonna maksettu varainsiirtovero on vähennyskelpoinen.
Jos olet käyttänyt kiinteistönvälittäjää asunnon myynnissä, saat vähentää välittäjän palkkion, vaikkapa 3 500 euroa.
Tällöin verotettavaksi pääomatuloksi jää
20 000 euroa – 1 000 euroa – 3 500 euroa = 15 500 euroa.
Kun asunto on ollut vuokrauskäytössä, olet todennäköisesti vähentänyt vuokratulosta uusitut kodinkoneet ja mahdolliset remontit, joita olet asunnossa tehnyt. Toki, mikäli näin ei ole, voit vähentää myös tehdyt remontit myyntivoitosta.
Miten myyntivoittoa verotetaan & yhtiölainan rooli verotuksessa
Veroja sinun tulee maksaa pääomatuloveroprosentista riippuen joko 30 % tai, mikäli pääomatuloja kertyy vuodessa yli 30 000 euroa, verotetaan ylimenevää osaa 34 % mukaan.
Oleellinen asia huomioitavaksi asuntosijoittajalle on yhtiölainan verotus myyntitilanteessa. Jos taloyhtiö ei ole tulouttanut yhtiölainaa asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa, se on silloin rahastoitu. Tämä tarkoittaa sitä, että et ole saanut vähentää lainan kuluja vuokratuloista. Rahastoitu yhtiölaina lisätään osakkeen hankintamenoon, jonka seurauksena voit vähentää tämän asunnon myynnin yhteydessä.
On tärkeää muistaa, että vaikka sijoitusasunnon myyntivoitto on yleensä veronalaista pääomatuloa, voit kuitenkin myydä sijoitusasuntosi verovapaasti, sikäli olet asunut itse vakituisesti asunnossa vähintään kaksi vuotta ennen sen vuokralle laittoa.
Toisin sanoen, jos olet ostanut asunnon alun perin omaksi kodiksi ja asunut siinä vähintään kaksi vuotta, voit laittaa sen vuokralle ja myydä sen lopulta verovapaasti. Tämä edellyttäen, että olet asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta ennen kun havahduit asuntosijoittamisen ihanuuteen ja laitoit sen poikimaan vuokratuottoja.
Jos et ole ehtinyt asua asunnossa kahta vuotta ennen sen vuokraamista, myynnistä saatu voitto katsotaan verotettavaksi pääomatuloksi. Tämä tarkoittaa, että joudut maksamaan veroa myyntivoitosta (tunnetaan myös nimellä Luovutusvoitto). Jos taas myyt sijoitusasuntosi tappiolla, voit vähentää tappion verotuksessa samana vuonna saamistasi muista myyntivoitoista. Ja vielä selvennyksen vuoksi jos myyntivoitto / luovutusvoitto eivät termeinä ole vielä iskostuneet takaraivoon:
Luovutusvoitto eli myyntivoitto on se voitto, jonka saat, kun myyt omaisuutta, kuten asuntoa. Se lasketaan vähentämällä myyntihinnasta omaisuuden hankintahinta ja myynnistä aiheutuneet kulut.
Esimerkki: Jos myyt asuntosi 100 000 eurolla ja ostit sen iloisten markkinahintojen aikaan 80 000 eurolla, ja myyntikulut olivat 2 000 euroa, luovutusvoitto tästä kokonaisuudesta on 18 000 euroa (100 000 – 80 000 – 2 000).
Muista myös että hankintahintaan lasketaan mukaan ostohinnan lisäksi esimerkiksi oston yhteydessä maksettu varainsiirtovero. Myyntikuluja ovat esimerkiksi välityspalkkiot.
Näiden linkkien takaa löydät vielä vedenpitävää lukemaa sekä tarkempia lisätietoja:
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/asunnon-myynti/ & https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/luovutusvoitto/
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/varainsiirtovero/asuntoosakkeen-ostaja