Etusivu / Artikkelit / Perintö ja lahjana siirretty asuntovarallisuus – mitä vuoden 2026 muutokset tarkoittavat sijoittajalle?

Perintö ja lahjana siirretty asuntovarallisuus – mitä vuoden 2026 muutokset tarkoittavat sijoittajalle?

Verotus muuttui vuoden alussa merkittävästi, kun perintö- ja lahjaveron alarajat nousivat. Asuntosijoittajalle, joka pohtii varallisuuden siirtämistä seuraavalle sukupolvelle, muutos avaa uusia mahdollisuuksia ja vaatii strategista otetta.

Asuntosijoittaminen on useimmille pitkän aikavälin työtä. Sen luonnollinen jatke on kerrytetyn varallisuuden siirtäminen lapsille, lapsenlapsille tai muille läheisille. Suomalaisessa asuntovarallisuudessa tämä kysymys on nyt ajankohtaisempi kuin koskaan, sillä yhä useammalla on merkittävästi arvostaan kasvanut sijoitusasuntosalkku, joka muodostaa perhevarallisuuden ytimen.

Vuoden 2026 alusta voimaan tullut muutos on huomionarvoinen jokaisen sijoittajan kannalta. Verotettavan perintöosuuden alaraja nousi 20 000 eurosta 30 000 euroon ja lahjan alaraja 5 000 eurosta 7 500 euroon. Vaikka luvut vaikuttavat äkkiseltään pieniltä, ne vaikuttavat suoraan siihen, miten varallisuuden siirto kannattaa ajoittaa.

Mistä perintö- ja lahjaverossa on kyse?

Suomessa perinnöstä ja lahjasta maksetaan veroa siirtyvän varallisuuden määrän ja sukulaisuussuhteen perusteella. Lähisukulaisiin eli ensimmäiseen veroluokkaan kuuluvat puoliso, lapset, lapsenlapset ja vanhemmat. Kaukaisemmilla sukulaisilla ja muilla saajilla veroaste on huomattavasti korkeampi.

Ensimmäisessä veroluokassa verotus alkaa vasta, kun perintöosuus ylittää 30 000 euron rajan. Tätä pienemmistä osuuksista ei makseta veroa. Lahjavero puolestaan astuu voimaan 7 500 euron kohdalla. Tätä verovapaata rajaa voi hyödyntää kolmen vuoden välein, mikä mahdollistaa omaisuuden suunnitelmallisen ja täysin laillisen pilkkomisen.

Lahjaveron portaat (1. veroluokka) vuonna 2026

Lahjan arvoVero alarajan kohdallaVero ylimenevästä osasta
7 500 – 25 000 €100 €8 %
25 000 – 55 000 €1 540 €10 %
55 000 – 200 000 €4 540 €12 %
200 000 – 1 000 000 €21 940 €15 %
Yli 1 000 000 €141 940 €17 %

Lähde: Verohallinto 2026

Lahja vai perintö – kumpi on edullisempi?

Tähän ei ole yhtä vastausta, mutta tietyt periaatteet auttavat valinnassa. Lahjoittaminen elinaikana antaa mahdollisuuden siirtää varallisuutta pienemmissä erissä, jolloin progressiivinen vero pysyy maltillisena verrattuna kerralla siirtyvään suureen perintöön. Koska verovapaa raja nousi 7 500 euroon, pienten summien siirtäminen esimerkiksi lasten sijoitusuran tueksi on entistä joustavampaa.

Asuntojen kohdalla tilanne on usein jäykempi, sillä kohdetta on vaikea jakaa osiin. Jos 120 000 euron arvoinen asunto lahjoitetaan kokonaisena, vero lasketaan koko summasta kerralla. Tällöin lahjavero olisi noin 7 060 euroa. Jos sama asunto siirtyisi ainoana perintönä, vero laskettaisiin 30 000 euron ylittävältä osalta, jolloin maksettavaa tulisi noin 7 540 euroa. Erot voivat siis olla pieniä, mikä korostaa laskelmien merkitystä.

Luovutusvoittoveron piilevät kustannukset

Yksi kriittisimmistä virheistä asuntovarallisuuden siirrossa on luovutusvoittoveron unohtaminen. Asunnon lahjoittaminen ei laukaise myyntivoittoveroa lahjoittajalle, mutta se siirtää verotaakan saajalle.

Jos lahjansaaja myy asunnon ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi, hankintamenona pidetään lahjoittajan alkuperäistä hankintahintaa. Jos taas saaja pitää asunnon yli vuoden, hankintamenoksi vahvistetaan lahjaverotuksessa käytetty käypä arvo. Tämä ”vaihtoväli” on asuntosijoittajalle elintärkeä työkalu verojen optimoinnissa.

Esimerkki: Jos vanhempi osti asunnon 60 000 eurolla ja se lahjoitetaan 150 000 euron arvoisena, lapsen kannattaa yleensä odottaa vähintään vuosi ennen myyntiä. Näin hän välttää maksamasta veroa vanhemman aikana kertyneestä 90 000 euron arvonnoususta.

Lahjanluonteinen kauppa on tehokas väline

Sijoittajan kannattaa muistaa myös lahjanluonteinen kauppa. Jos omaisuus myydään lapselle enintään kolmen neljäsosan hinnalla käyvästä arvosta, katsotaan kauppa jakautuneeksi maksettuun osaan ja lahjaosaan.

Tämä on usein erinomainen tapa siirtää sijoitusasunto seuraavalle polvelle. Lapsi voi ottaa asuntolainan, jolla hän maksaa kauppahinnan vanhemmalle, ja loput asunnon arvosta siirtyy lahjana. Vanhemmalle ei synny luovutusvoittoveroa, jos hän myy asunnon omaan hankintahintaansa tai sen alle, ja lapsi saa asunnon hallintaansa pienemmällä pääomalla.

Hallintaoikeuden pidättäminen laskee veroa

Hallintaoikeuden pidättäminen on tehokas tapa alentaa lahjaveroa. Kun sijoittaja lahjoittaa asunnon mutta pidättää itsellään elinikäisen hallintaoikeuden, asunnon verotusarvo laskee huomattavasti. Verohallinto laskee vähennyksen perustuen lahjoittajan ikään ja asunnon tuottoon.

Malli sopii erityisesti tilanteisiin, joissa vanhempi haluaa siirtää omistuksen mutta jatkaa vuokratulojen nostamista eläkepäivillään. Lapsi saa omistusoikeuden ja tulevaisuuden arvonnousun, mutta vanhempi säilyttää kontrollin ja kassavirran.

Yhtiömuoto ja varhaisen suunnittelun merkitys

Laajemmissa salkuissa osakeyhtiömuoto tarjoaa vakautta. Osakkeiden lahjoittaminen on usein helpompaa kuin yksittäisten neliöiden pilkkominen, ja yhtiömuoto mahdollistaa useamman perijän tasapuolisen kohtelun.

Sukupolvenvaihdoksen suunnittelu on vuosia kestävä prosessi, ei kertaluonteinen päätös. Mitä aiemmin aloitat, sitä paremmin voit hyödyntää kolmen vuoden välein toistuvat verovapaat rajat ja hallintaoikeuden tarjoamat edut. Tärkeintä on kuitenkin käydä avoin keskustelu perheen sisällä: onko seuraava sukupolvi halukas ja kykenevä jatkamaan vuokranantajan roolissa, vai onko järkevämpää muuttaa varallisuus muuhun muotoon ennen siirtoa.

Lähteet: